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超高层袭来,市场真的准备好了吗?

时间:2015-08-14 15:44:47      字号:T|T 来源:盈石中国
核心提示: 超高层商业建筑近几年在我国的发展十分迅速。各地争先恐后开发超高层建筑,高度更是你追我赶,争当天际线第一高。可是随着越来越多的摩天大楼竣工入市,我们的市场真的准备好了么?

我们有多少超高层?

预计今年入市的632米的上海中心,预计2016年竣工的530米广州东塔,预计2017年入市的660米的深圳平安国际金融中心和预计2018年竣工的528米的中国尊(北京),将分别超过492米的上海环球金融中心,441米的广州国际金融中心,442米的深圳京基金融中心和330米北京国贸三期,成为未来一线城市新的制高点。

而超高层建设大潮更加火热的二三线城市则大有把一线城市“拍在沙滩上”之势。除了已经投入使用的南京高达450米的紫峰大厦和338米的德基广场二期,天津337米的天津环球金融中心(也称津塔)都非常知名,不少城市在建、规划和筹备的超高层商业综合体和写字楼项目超过20座,而且建筑高度也不断攀升。盈石集团研究中心监测数据显示,除了3年前引起轩然大波的838米的长沙天空城市,青岛规划中的天空二号项目设计高度1008米,777大厦为700米;苏州中南中心预计高度729米;武汉在建和规划中的综合体和写字楼超高层有59座,其中有4座建筑超过600米;天津117大厦预计高度597米,各地天际线的高度不断被刷新。

我们为什么要建超高层?

超高层建筑兴起原本是出于缓解用地紧张,同时促进现代服务业的发展,因此主要由银行、保险、咨询、互联网等第三产业的企业租户支撑,在北京上海这些第三产业发达、土地紧缺的城市,发展超高层建筑是必然趋势。在这些成熟的写字楼市场,超高层写字楼通常定位都在甲级或顶级(国际甲级),且多数楼宇保持单一业权,便于物业管理和租户管理,并能够做到通过降低租金收益来保留理想的租户组合,以达到资产增值的目的。

而二三线城市写字楼市场需求明显低于一线城市,为什么还对开发超高层如此热衷呢?不可否认,超高层商业建筑可以形成地标,增加城市亮点,提升城市知名度,是对外展示经济发展成果的手段,并能达到筑巢引凤、吸引外部投资从而拉动第三产业上升的作用;而在一些第三产业欠发达的城市,则“政绩工程”、“面子工程”意味更加明显,甚至为了追求某个“第一”,人为增加高度,有人戏言“楼高不是市场说了算,而是市长说了算”。而对于开发商来说,通过承接这类具有一定“使命”的工程,不仅可以得到政府如低价拿地等诸多相关优惠,更能提升企业自身的知名度,便于拓展新市场。众所周知超高层建筑需要很大的投资和高精尖的技术,超高层建筑已经演变为城市与企业实力的象征,目前市场不少超高层开发商都具有不同程度的政府背景,这恐怕也是为什么很多城市在市场需求明显不足的情况下依然对超高层商业综合体“情深似海”。

我们需要这么多超高层吗?

实际上据《盈石中国城市写字楼需求指数与供给指数》显示,商业地产的持续开发已使一些二三线城市呈现供大于求的局面,高昂的运营费用、当地相对较低的租金和上升的空置率使大多数非自用型写字楼都难逃被开发商散售的命运。如果不能对招租过程进行严格把控,物业管理将面临很大挑战,物业自身的价值也会受到影响。

据盈石集团研究中心的不完全统计,目前我国在建的超高层商业综合体和写字楼超过500座,规划和筹备中的接近600座,已经远超过世界其他国家之和。而2013年中国超高层商业建筑所对应的第三产业产值还不到美国的20%,远没有达到应有的水平。随着经济结构进入深层调整期,政府在房地产领域的投资增速逐步下降,同时人们对超高层建筑的认识也越来越冷静和客观,超高层开发也必将回归市场,回归理性。


【责任编辑:greki123】

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